Il progetto R50 Baugruppen di Berlino, guidato da architetti e finanziato collettivamente, è un nuovo modello abitativo.
Jessica Bridger, Metropolis – 10 giugno 2015
Il progetto di cohousing R50 Baugruppen a Berlino è stato concepito per rispondere alle complesse problematiche del mercato immobiliare della città e per dimostrare come le persone possano agire come promotori delle proprie case.
Negli ultimi anni si è discusso molto del ruolo crescente degli architetti nella creazione delle città. Sebbene questo ruolo sia stato spesso idealistico – chi vorrebbe davvero che un pianificatore dei trasporti non esperto progettasse linee della metropolitana esteticamente piacevoli ma semi-funzionali? Questo è molto chiaro in Germania, dove sono emersi nuovi modelli abitativi, che portano le idee di vita comune fuori dal regno dei collettivi hippie o degli alt-squat e nel territorio pragmatico delle finanze in comune e della proprietà della casa.
Il modello Baugruppen per il cohousing
I Baugruppen – in tedesco “gruppi di costruzione” – sono un modello per la costruzione di alloggi in questo futuro di vita comunitaria guidata da architetti e finanziata collettivamente. Berlino è diventata un luogo privilegiato per la costruzione di alloggi alternativi e il progetto R50 Baugruppen incarna un fantastico desiderio di cohousing per alleviare alcuni dei problemi del mercato immobiliare.
Chiamato così per la sua posizione in Ritterstrasse 50, nel quartiere berlinese di Kreuzberg, R50 si sviluppa su sette piani, circondato dal verde e da blocchi di tipiche case popolari. Diciannove famiglie hanno costruito l’edificio insieme, in modo moderno: I fondi sono stati messi in comune per la costruzione e l’acquisto dell’appezzamento, e la progettazione partecipata ha catalizzato una visione globale, dallo spazio comune agli infissi. Il gruppo e i suoi architetti, una collaborazione tra ifau, Jesko Fezer e Heide & von Beckerath, hanno selezionato il sito da una serie di terreni offerti dal Dipartimento per lo Sviluppo Urbano del Senato di Berlino, nell’ambito di un’iniziativa del governo cittadino volta a stimolare lo sviluppo al di fuori delle consuete modalità di investimento iniziale per ottenere il massimo profitto a breve termine.
L’aspetto della costruzione ha lasciato un cattivo sapore in bocca a molti, in quanto il centro di Berlino si trova ad affrontare una crisi di alloggi a prezzi accessibili, simile alla situazione di Monaco o Amburgo. Oltre all’aumento degli affitti, c’è la prova di una corsa agli appartamenti di fascia alta, con proprietà come Fellini Residences o one2one, gestite da sviluppatori locali e globali, che vengono acquistate sia da desiderosi pensionati che da soavi speculatori. Anche con questi nuovi edifici, l’istituto economico IW Köln stima un deficit complessivo di 10.000 unità abitative a Berlino di anno in anno fino al 2030. Il 43% delle abitazioni in Germania è occupato dai proprietari, come stimato nell’ultimo censimento nazionale del 2011. Gli affitti sono aumentati proprio mentre i diritti degli inquilini, di cui si parlava da tempo, si sono indeboliti di fronte all’effetto leva esercitato dal profitto basato sulla proprietà. Laddove un tempo i contratti di locazione illimitati con affitti difficili da aumentare erano la norma, ora si discute a livello politico nazionale di mietpreisbremse, un freno ai prezzi degli affitti. La carenza di alloggi nei centri urbani tedeschi, la mancanza di nuove costruzioni di edilizia pubblica e la vendita degli alloggi pubblici esistenti a controllori privati hanno accresciuto le preoccupazioni. È giunto il momento di trovare alternative.
Il Baugruppen è “una soluzione per il momento, quando i Comune non agisce come dovrebbe”, dice il residente di R50 e artista Florian Zeyfang. Per R50, gli architetti hanno raccolto potenziali residenti dalle loro reti, tra cui amici, conoscenti e collaboratori. Il gruppo riunito comprende architetti, artisti e giornalisti, professioni che non rientrano tra i tipici acquirenti o costruttori di nuove case. Tutti hanno essenzialmente comprato il progetto, e ognuno ha acquistato la propria unità nell’edificio su commissione, prima ancora che fosse sviluppato. La banca e il project manager hanno strutturato un pacchetto di finanziamenti mettendo insieme i singoli mutui per le unità dei futuri residenti, che avrebbero finanziato tutte le fasi di costruzione. Questo insolito metodo di finanziamento è stato reso possibile dai programmi specializzati offerti dalla UmweltBank di Norimberga, la banca sedicente “più verde” nell’ecologia economica del leader finanziario europeo. Le mani invisibili del mercato possono strimpellare un sitar, se necessario.
Il processo di progettazione collaborativa di R50
Tuttavia, l’aspetto che eleva R50 al di là di un semplice modello di finanziamento intelligente è che è stato progettato con la partecipazione intensiva dei suoi residenti. Gli architetti hanno facilitato il processo, a partire dalla fondazione del gruppo di costruzione, conducendo incontri di pianificazione e progettazione partecipata. “Sapevamo perché queste persone, perché questo edificio”, spiega l’architetto Verena von Beckerath, che, insieme al team di progetto, ha preparato dei diagrammi per riprodurre i risultati delle riunioni e quantificare le esigenze spaziali individuali e i contributi agli spazi condivisi. Il metodo collaborativo era anche logico, dato che il mutuo di ogni unità doveva portare con sé anche una quota delle aree collettive. Al metro quadro, gli appartamenti di R50 costano 2150 euro (2450 dollari) e, considerando anche i costi degli spazi pubblici, 2350 euro (2678 dollari). Secondo i dati della società immobiliare commerciale CBRE, nel 2013 il prezzo mediano per il semplice acquisto di un appartamento a Kreuzberg era di 2950 euro/metro quadro. L’R50 è un affare comparativo.
Mentre gli aspetti più comunitari di R50 potrebbero ricordare le comuni californiane degli anni ’70, la sua pianificazione razionale, finanziaria e funzionale lo colloca saldamente in un’altra categoria, meno idealistica. Gli appartamenti sono suddivisi per dimensioni in base agli investimenti e per struttura in base alle preferenze di ciascun residente, con uno standard di base concordato per tutti gli elementi costruttivi. Mentre i costruttori privati offrono un facsimile accattivante di scelta personalizzata: 12 colori di piastrelle per il bagno! Piani di lavoro in legno o marmo? – l’R50 è nato dal desiderio e dalla negoziazione. Il prezzo modesto ha fatto sì che le unità venissero consegnate finite, ma non del tutto “fatte””, dice il residente Jesko Fezer, che è stato anche membro del team di architetti che ha guidato la costruzione di R50. “Un progetto non è finito quando gli architetti se ne vanno: di solito si inizia e si finisce in un certo periodo della vita di un edificio”. Nel caso di R50, si è trattato di una decisione consapevole di lasciare le cose flessibili per l’adattamento, particolarmente evidente nell’unità di Fezer.
Gli architetti hanno sviluppato una struttura a guscio in calcestruzzo con elementi modulari in legno e una facciata in rete metallica per adattarsi alle variazioni di disposizione interna richieste dagli studi. I residenti hanno optato per rendere il piano terra uno spazio condiviso – ragionevole date le restrizioni sulla localizzazione degli appartamenti nel quartiere – che comprende una sala comune a doppia altezza e una lavanderia. Una “cucina estiva” sul tetto e una terrazza sono uno spazio di ritrovo all’aperto per le notti berlinesi del nord Europa, mentre i balconi avvolgenti sono uno spazio esterno condiviso e una via di circolazione esterna secondaria tra gli appartamenti. Passare da un vicino per un caffè, aggirando vasi di fiori in terracotta e giocattoli sparsi, diventa più intimo che attraversare un corridoio, passando davanti alle finestre della camera da letto del vicino.
Equilibrio tra comunità e vita privata
Eppure questo idillio è proprio il punto più fragile delle Baugruppen. L’aspetto comunitario è perennemente in bilico con la proprietà individuale. Sebbene i residenti originari possano sostenere i principi alla base del progetto di groupthink, si pone la questione della vendita e della cessione. Secondo la legge tedesca, i proprietari delle unità dell’edificio R50 e di altri complessi di cohousing simili possono vendere a chi vogliono. Questo, naturalmente, provoca una certa ansia da parte della comunità dei proprietari, che solo il tempo farà cessare o si concretizzerà in nuovi, sgradevoli vicini. La futura rivoluzione dell’edilizia abitativa guidata dagli architetti non è perfetta, ma per lo meno promette qualcosa di diverso. Soprattutto, va al di là di un progetto boutique: Ifau e Heide & von Beckerath stanno attualmente sviluppando un complesso Baugruppen a uso misto a Berlino con quasi 100 unità abitative.
Come dimostra questo progetto, il modello Baugruppen rappresenta una strategia innovativa per la costruzione di nuovi alloggi. Le Baugenossenschaft (cooperative) e le Baugemeinschaft, una forma di cohousing guidata da un consulente indipendente come sviluppatore, spesso con una formazione architettonica, sono emerse come opzioni praticabili, dato che sempre più tedeschi cercano di diventare proprietari di case. Sebbene le dimensioni strutturali del mercato immobiliare siano al di fuori del controllo di qualsiasi gruppo di costruttori, resta il fatto che la crescita di modi diversi di realizzare edifici al di là del tipico sviluppo pubblico o privato è sempre più popolare.
Lo spazio condiviso a doppia altezza al piano terra di R50 è legalmente considerato un giardino d’inverno, il che permette di avere pannelli a doppia parete a tutta altezza. Quest’area comune ospita un pianoforte a mezza coda, mobili eclettici, tavoli da ping-pong e biliardino, oltre a una stanza per gli ospiti al livello della galleria, a disposizione dei visitatori dei proprietari di R50. Lo spazio è stato progettato per essere abbastanza flessibile da consentire una successiva trasformazione in due livelli, in previsione di cambiamenti nelle esigenze o nei desideri dei residenti.
Non chiamatela comune
La dimensione socioeconomica è interessante per Fezer, che ha cofondato una delle principali librerie di architettura e design della città, Pro qm, sede di molti dibattiti sullo stato dell’architettura. “Dobbiamo pensare al ruolo dell’architetto se abbiamo un’idea sociale di come la professione possa contribuire alla società”, dice. Quando architetti come Fezer possono lavorare per contrastare lo sviluppo guidato dagli investimenti, si tratta di una chiara forma di impegno positivo.
Il concetto di Baugruppen promette di essere applicato anche al di fuori della Germania. Negli Stati Uniti, dove il 65% dei residenti è proprietario della propria abitazione, il gonfiarsi del mercato immobiliare, con i suoi boom, i suoi fallimenti e le sue conseguenze, ha lasciato molti alla ricerca di nuovi modi per acquistare una casa isolata dal complesso predatorio dei costruttori e dei mutuanti, o per evitarlo. Un rapporto del 2015 della Brookings Institution ha descritto il crescente divario di prossimità tra le persone a basso reddito e i centri di occupazione in America; entrambi si sono suburbanizzati, ma concentrati in luoghi diversi, mentre nei centri metropolitani i prezzi di affitto e di vendita delle case sono aumentati costantemente, schiacciando i settori a basso e medio reddito. Mentre gli aspetti più comunitari di un progetto come R50 potrebbero ricordare le comuni californiane degli anni ’70, la pianificazione razionale, finanziaria e funzionale dell’edificio lo colloca saldamente in un’altra categoria, meno idealistica. Non chiamatela comune.
È innegabile che gli architetti e i pianificatori possano essere facilitatori e mediatori attivi dell’ambiente costruito, contribuendo al suo sviluppo e offrendo alternative alla norma. Proprio come i food truck hanno aperto il settore della ristorazione a coloro che sono esclusi da alte barriere all’ingresso sotto forma di capitale iniziale e operativo, forse l’idea delle Baugruppen di cohousing offre un modo a un maggior numero di persone di agire come sviluppatori, creando cooperativamente edifici e comunità. Sicuramente potrebbe essere l’iniziativa degli architetti ad avviare questi processi, esercitando la loro agenzia di progettisti e ampliando il loro ruolo professionale.
Don’t Call It A Commune: Inside Berlin’s Radical Cohousing Project
