di Brittany Ebeling, Shareable – 23 luglio 2020 (https://www.shareable.net/community-land-trust-builds-social-housing-to-curb-affordability-crisis) – Traduzione di Marco Giustini – Licenza Creative Commons BY-NC-SA
Le comunità europee stanno adattando il modello statunitense del community land trust per mitigare la crisi dell’accessibilità economica degli alloggi. Mentre i trust negli Stati Uniti derivavano dal movimento per i diritti civili con l’obiettivo di garantire l’accesso alla terra per i contadini neri del sud, i paesi europei hanno applicato la logica del movimento alle sfide rurali e urbane e la sua diffusione è stata ampia dal ricco nord-ovest all’ est.
Bruxelles in Belgio, conosciuta come la “capitale d’Europa”, è una delle tante città in tutto il mondo che stanno affrontando una pressione crescente sul loro stock di alloggi a prezzi accessibili. Sede dell’Unione europea e di una pletora di altre istituzioni politiche internazionali, la città ha dovuto affrontare un dilemma di politica pubblica tutto suo: meccanismi insufficienti per gestire la crisi abitativa che colpisce fasce della popolazione emarginata della città.
All’inizio degli anni 2000, le famiglie a basso reddito sono state colpite da due problemi contemporaneamente: un rapido aumento del costo degli alloggi sul mercato privato (raddoppiato dal 2000 al 2010) insieme a disposizioni in materia di alloggi sociali insufficienti . Nel 2016, l’edilizia sociale comprendeva solo il 7,3% del patrimonio abitativo del paese, una delle quote più basse in Europa.
Mentre il welfare state del Belgio aveva storicamente spinto i beneficiari verso la proprietà della casa attraverso crediti d’imposta, sussidi e strumenti correlati, queste misure si sono rivelate inefficaci per promuovere l”acquisto della casa nel mercato immobiliare esistente da parte dei cittadini economicamente precari. Ironia della sorte, questa crisi dell’accessibilità economica è stata concomitante con un rapido aumento del patrimonio immobiliare della città: gli immobiliaristi, strettamente legati al settore della finanza speculativa, hanno realizzato quasi il doppio del numero di case rispetto ai dieci anni precedenti.
Nel 2012 è stato formato il Community land trust “CLT Brussels” da più di quindici associazioni comunitarie e organizzazioni per il diritto alla casa, molte delle quali avevano visitato il Trust a Burlington, VT (Usa) per vedere se la strategia di quella città per rimuovere la terra dai mercati speculativi, potesse essere trasferita oltre l’Atlantico. Usandolo come modello, il trust di Bruxelles ha formulato strategie per rimuovere la terra dal mercato speculativo nel Belgio urbano preservando nel tempo l’accessibilità economica, formando la base per quella che è stata chiamata la piattaforma per la creazione di un trust fondiario comunitario.
Il trust di Bruxelles funziona mantenendo la proprietà del terreno su cui sono costruiti gli edifici, mentre i residenti diventano proprietari a pieno titolo degli edifici stessi. Con il costo dell’edificio separato dal valore di mercato del terreno su cui sorge (utilizzando contratti di locazione di 50 anni, continuamente rinnovati), l’accessibilità diventa possibile. I criteri di residenza mirano a consentire ai residenti finanziariamente precari di rimanere nei loro quartieri, molti dei quali si trovano nella “mezzaluna” a basso reddito della città. I criteri – fasce di reddito, ad esempio – si applicano ai figli dei residenti, che possono ereditare la casa e trasmetterla generazionalmente fintanto che vivono personalmente nella casa e soddisfano gli stessi criteri dei loro genitori. Se il loro reddito supera i limiti di ammissibilità, escono e ricevono il valore del loro investimento ed una parte del plusvalore della casa.
Come alcuni degli esempi americani osservati dai fondatori, gli organi decisionali e di governo del trust riflettono le diverse parti interessate che lo hanno originato. Il suo consiglio direttivo di 15 membri è composto dai cinque partner promotori, da cinque membri della comunità e da cinque rappresentanti del governo regionale che sostiene il trust.
In qualità di governo regionale responsabile della definizione di politiche abitative generali, funge da partner di finanziamento che offre le garanzie finanziarie nelle attività e negli acquisti di terreni, sebbene un ampio sostegno per il trust fondiario sia arrivato anche dall’Unione Europea attraverso il progetto Sustainable Housing for Inclusive and Cohesive Cities (SHICC), da governi municipali e finanziamenti dell’Unione europea. Il finanziamento del progetto SHICC, che ha ricevuto una proroga per un altro anno, sostiene in particolare le iniziative urbane, non quelle rurali. A sua volta, il trust ha attivamente sostenuto l’emergere e lo sviluppo di altri trust fondiari in tutto il continente condividendo approfondimenti a conferenze, workshop e attraverso contatti regolari con i leader della comunità. Ad esempio, i leader del trust e del quartiere Bijlmer di Amsterdam si sono riuniti nel 2018 per un workshop di “design sprint” per immaginare collettivamente un fondo olandese nell’area di Bijlmer. Oggi, Grond van Bestaan (Grounds of Existence) è un’altra propaggine del movimento fiduciario olandese, che comprende sia terreni urbani che agricoli. È prevista anche una conferenza che unirà vari trust europei.
Oltre al sostegno finanziario, il governo regionale fornisce anche un meccanismo per accedere a riferimenti informali a prospettive redditizie di acquisto di terreni all’interno della città. Secondo Geert de Pauw del trust, il lobbismo politico attivo e le campagne pubbliche forniscono la base per il loro sostegno politico e l’acquisizione di terreni, e le relazioni positive con i funzionari del governo locale di Bruxelles hanno mantenuto aperta la comunicazione sui terreni a costo ridotto. Queste attività sono supportate dal gran numero di dipendenti a tempo pieno del trust, cosa rara sul campo.
Sebbene molte acquisizioni di terreni fiduciari siano effettuate da un rinvio informale dalla città, non è l’unico percorso verso la crescita. Una recente iniziativa, finanziata attraverso il Fondo europeo per l’azione innovativa urbana , ha reso disponibile una parte del finanziamento per un nuovo progetto abitativo in tempi brevi. Data la fretta, il trust si è leggermente discostato dal suo tradizionale processo di ideazione partecipativa per mettere in sicurezza un terreno che era già stato programmato per lo sviluppo e predisposto per diventare parte del trust. Inoltre, ha acquisito edifici e terreni come doni, acquisti nei mercati delle aste fondiarie e tramite altri riferimenti.
L’intenzione di crescere ha spinto il trust di Bruxelles a formare una cooperativa che lavorerà in tandem con l’organizzazione esistente, aprendo la possibilità ai membri di acquistare azioni, ampliare la partecipazione dei cittadini non membri e di altre parti interessate al lavoro dell’organizzazione e consentire futuri doni parziali di terreni o edifici. Secondo De Pauw, questa forma di partecipazione estenderà la sua portata offrendo ai cittadini che vogliono sostenere azioni di fiducia la possibilità di acquistare azioni che possono essere utilizzate per acquistare terreni urbani.
La domanda per il land trust è evidente, con 400 famiglie e individui in lista d’attesa per l’alloggio. Anche prima che una casa sia definitivamente messa a loro disposizione, i futuri proprietari sono tenuti a versare un canone mensile di 10 euro in un fondo di risparmio da applicare al loro futuro acquisto di casa. Sebbene in gran parte simbolica (e restituita se un membro lascia la lista di attesa), questa pratica di investimento riflette un passo tangibile verso la concreta proprietà della casa. Quando la terra è protetta, i residenti hanno voce in capitolo nella progettazione del quartiere o dell’edificio, in particolare negli spazi comuni come giardini, lavanderie e aree riunioni. Questo processo e l’enfasi sugli spazi condivisi riflettono uno dei principi fondamentali del Land Trust: promuovere la coesione sociale in un paesaggio urbano sempre più diversificato.
In contrasto con la carenza di altre protezioni legislative o strumenti politici per tenere il passo con la finanziarizzazione degli immobili speculativi in città, il trust sta rispondendo al problema dell’accessibilità abitativa della città. Il trust collabora e si riunisce regolarmente con altri trust a Lille, Londra, Bristol, Ghent e altri poiché questo non è un problema esclusivo di Bruxelles. Il successo del trust nell’assicurarsi alloggi a prezzi accessibili lo segna come un esempio di soluzioni abitative basate sui beni comuni alla crisi dell’accessibilità economica. Altre città farebbero bene a osservare i suoi successi e ad applicare la proprietà fondiaria democratica e basata sulla comunità come mezzo per preservare alloggi a prezzi accessibili per sempre nei loro domini.
Ulteriori informazioni sui Community Land Trusts qui.
Autore: Brittany Ebeling è una Community Land Trust Associate presso lo Schumacher Center for a New Economics. Ha conseguito un master in Politica urbana presso Sciences Po Paris
