di Jordi de Miguel (in collaborazione con Sostre Civic), El Critic – 07/02/2019 (https://www.elcritic.cat/mes/sostre-critic/mietshauser-syndikat-lantidot-alemany-contra-lespeculacio-immobiliaria-14844) – Traduzione di Marco Giustini – Licenza Creative Commons BY-NC-SA
L’antidoto è molto diffuso. Ci sono 140 dosi (e altre 17 in preparazione) sparse in tutta la Germania. 140 progetti di edilizia collettiva che, dall’inizio degli anni ’90, hanno consolidato una formula per favorire l’accesso all’abitazione, proteggendolo dalla minaccia speculativa . Ecco perché sono fonte di ispirazione per le cooperative di edilizia abitativa nel resto d’Europa, anche se nessuna di esse è guidata da una cooperativa.
Friburgo 1992: l’origine
Mietshäuser Syndikat si traduce letteralmente in “Sindacato delle case in affitto”, ma in tedesco la parola “sindacato” non si riferisce tanto al posto di lavoro quanto a qualsiasi associazione, gruppo o federazione che difende un interesse comune.
Troviamo la sua origine nella città di Friburgo. Nello specifico in quella che era stata la sede della società Grether, un complesso industriale che con la scomparsa dell’attività si sarebbe riempito di piccole officine e ora, dopo una lunga trattativa dei movimenti sociali in città con il Comune, ospita la sede centrale e due dei più emblematici progetti di edilizia residenziale collettiva del Syndikat, una radio comunitaria, varie entità locali e altri spazi per uso di quartiere.
Ufficialmente, il Syndikat è nato nel 1992. Il suo scopo era quello di fornire protezione legale per le esperienze di occupazione abitativa che hanno cominciato a proliferare nel paese negli anni ’70. Per raggiungere questo obiettivo, l’organizzazione ha scelto di promuovere una forma giuridica non comune tra i progetti di alloggi collettivi: la società a responsabilità limitata (SRL). Perché non una cooperativa? “Perché, in Germania, la cooperativa è una forma giuridica complessa e costosa. Ha una buona immagine, ma è inserita nella logica capitalista “, spiega Peter Kämmerling, membro del Syndikat.
Ogni progetto di edilizia residenziale collettiva è guidato da una società a responsabilità limitata. Questa società è composta da due soci: uno è l’associazione dei residenti del progetto, che detiene il 51% del capitale sociale; l’altro è il Syndikat, che contribuisce per il restante 49%. Il contratto che li vincola, tuttavia, garantisce che il Syndikat, in quanto organizzazione ombrello che promuove e incoraggia il modello, possa esercitare il diritto di veto nel caso in cui un’associazione di residenti voglia vendere la proprietà .
In questo modo si evita che, con il passare del tempo e le mutevoli circostanze di ogni progetto, si riproduca ciò che sta cominciando ad accadere nella vicina Danimarca : lì, senza un’organizzazione che tuteli i valori fondanti del modello Andel (garanzia accesso ad abitazioni a condizioni più eque rispetto a quelle offerte dal mercato), alcune cooperative di edilizia residenziale si sono avvalse della loro autonomia per aumentare le quote di partecipazione, rendendole un prodotto di investimento non protetto a fronte di interessi speculativi. La schermatura promossa dal Syndikat ha sradicato questa possibilità.
Stabilità e diversità
Ci sono 18 progetti a Berlino e altri 18 a Friburgo, 3 a Brema, 6 a Desden, 12 a Lipsia… Ci sono progetti di ogni tipo. Piccoli e grandi (100 persone vivono a Grether), rurali e urbani; alcuni addirittura, come l’Arnoldstrasse 16 di Amburgo, hanno utilizzato l’edificio per ospitare laboratori artigiani.
Secondo Peter Kämmerling, la stabilità del modello, insieme alla crescente necessità di proteggere le abitazioni dalle dinamiche di mercato, è ciò che gli ha permesso di diffondersi in tutta la Germania. Il Wohnprojekt Wohnsinn (l’unico progetto nella città di Aquisgrana) ha iniziato a prendere forma all’inizio degli anni 2000 su iniziativa di un gruppo di amici che hanno acquistato due vecchi palazzi nel municipio. Questi sono stati ristrutturati ed un altra ala è stata realizzata nel cortile interno, per un totale di 20 appartamenti.
Di solito, per effettuare l’acquisto di una proprietà, i residenti contribuiscono per un terzo o un quarto dei crediti necessari. Il resto, li mette la banca. “In Germania, i tassi di interesse bancari sono molto bassi, intorno al 2%. È vero che alcune banche non conoscono il modello Syndikat e non danno credito, ma ce ne sono altre, come la GLS di Bochum (NdT: la GLS Bank è una banca etica), che ci sono abituati e lavorano con noi “, spiega Kämmerling”. I futuri residenti hanno tre funzioni legali indipendenti: forniscono credito, sono membri dell’associazione e pagano l’affitto alla SRL. Nelle prime fasi dei progetti, l’acquisto o la ristrutturazione di edifici rende il prezzo dell’affitto simile al prezzo di mercato. Ma una volta che i prestiti sono stati restituiti, l’affitto rimane costante e non subisce aumenti speculativi.
Solo il Syndikat può decidere su un’eventuale vendita. Ogni associazione di residenti ha piena autonomia per organizzarsi e stabilire il modello di convivenza che le si addice. “Alcuni vivono come in una comune, noi viviamo in appartamenti indipendenti con una stanza comune condivisa. Altri potrebbero decidere che alcuni dei membri paghino un affitto più economico. Dipende da cosa decide ogni gruppo “, afferma Kämmerling. Ciò non significa, però, che i valori sociali e ambientali di tutti i progetti non siano allineati: due o tre volte l’anno si riunisce l’assemblea generale del Syndikat (di cui fanno parte tutti i progetti ed i singoli individui) ed ha in mente questi valori nella scelta delle iniziative con le quali unirà le forze in una nuova società a responsabilità limitata.
Solidarietà tra progetti: la chiave del successo
Se nuove iniziative raggiungono l’assemblea generale, è probabilmente perché hanno precedentemente contattato un progetto in corso nella zona. In tutto il paese, vengono organizzati incontri regionali ogni tre mesi in cui viene spiegato il modello: il progetto più vicino diventa una sorta di mentore per chi inizia lì. La solidarietà tra i progetti è una delle chiavi del successo. Oltre a fornire consulenza su nuove iniziative (e eventualmente prestare loro denaro per portarle avanti), ciascuno dei progetti stabiliti paga una quota annuale di solidarietà al Syndikat. Questa commissione è possibile grazie al graduale rimborso dei prestiti e alla conseguente generazione di surplus. In questo modo, invece di utilizzare i crescenti margini finanziari per altri scopi o per ridurre i propri affitti, quello che si fa è trasferire un canone al Syndikat in modo che non solo copra le sue spese amministrative, ma anche perché possa contribuire a finanziare nuove iniziative creando nuove società a responsabilità limitata. Come dice Jochen Schmidt, uno dei membri fondatori, il Syndikat agisce come le cellule: “Abbiamo la capacità di dividerci e moltiplicarci”.
Per saperne di più:
Documentario “Questa è la nostra casa” (in tedesco, con sottotitoli in inglese)
