Community Land Trusts: un approccio autogestionario alla casa

di Tom Wetzel, 2002 (Traduzione italiana di Marco Giustini)

I Community Land Trusts (CLT) sono stati formati in un certo numero di comunità locali negli USA, in risposta al disinvestimento (1) o alla “gentrificazione” (2). Il CLT acquista la terra per porla permanente fuori del mercato e renderla disponibile per un uso comunitario. E’ una organizzazione democratica, il cui obiettivo è di ridare potere ad una comunità locale di determinare come deve essere usata la terra nella propria zona. Il CLT può ristrutturare costruzioni esistenti per renderle abitabili, costruirne di nuove o attuare altre attività di sviluppo.

In generale, gli obiettivi tipici dell’approccio di un CLT sono:

Controllo dei residenti sulle case
Controllo della comunità sull’uso della terra e sullo sviluppo
Sottrazione della terra e della casa al mercato speculativo
Messa in atto di un meccanismo per cui la casa rimane permanentemente accessibile, in termini di costi di acquisto, alle persone a basso/medio reddito, cioè alla classe lavoratrice

I residenti sono proprietari degli immobili mentre il CLT mantiene la proprietà della terra: questo è il modo con cui viene messa in opera la de-mercificazione della terra. Gli appartamenti di un CLT non possono essere venduti a prezzi di mercato, perchè c’è una clausola nel contratto di “ground lease” (3) tra CLT ed acquirente dell’appartamento, che abilita il CLT a riacquistare l’appartamento ad un prezzo prestabilito, qualora il residente lo voglia vendere. Il CLT in questo modo preserva l’interesse della comunità locale ad avere permanentemente case a prezzo accessibile.

Nei decenni recenti la maggior parte dello sviluppo di edilizia non-profit in Usa, è stata messa in atto dalle Community Development Corporations (CDC), per mezzo dell’acquisto di case da affittare. Le CDC variano considerevolmente tra loro nel modo di agire, ma nella maggior parte manca la partecipazione democratica degli affittuari delle comunità in cui operano. Spesso i loro comitati di gestione si auto-perpetuano, presidiando i posti di comando con una gerarchia sul modello delle imprese. Generalmente la relazione tra affittuari di appartamenti di questo tipo e dirigenza delle CDC è identica a quella di affittuari di appartamenti privati e for-profit. Inoltre, a volte non c’è neanche la permanente accessibilità degli appartamenti che dovrebbe essere un fine statutario delle CDC.

Il Community Land Trust differisce da un tipico CDC nel porre la possibilità di un approccio autogestionario alla casa. L’auto-gestione è infatti incapsulata nel seguente principio informatore:

Ogni persona deve potersi pronunciare in merito a decisioni che lo riguardano ed il grado di pronunciamento deve essere proporzionale al livello di impatto che quelle decisioni hanno sulla sua vita.

Chi vive in un appartamento è maggiormente influenzato di chiunque altro dalle decisioni che lo riguardano; quindi deve avere il controllo su ciò che influenza lo spazio in cui vive. Nel modello del CLT ciò è implementato per mezzo del controllo dei residenti sulle case. Ma l’uso della terra ed il prezzo delle case influenza la vita di ogni appartenente ad una comunità; quindi ognuno deve essere posto in grado di pronunciarsi su ciò.

Il “ground lease”, l’affitto della terra sottostante gli edifici (3), dà alla comunità il diritto di parola su ciò che riguarda gli edifici che insistono sulla terra di un CLT. Le decisioni su cui si pronuncia un CLT sono quelle che hanno un impatto sulla comunità circostante. La comunità può controllare il tipo di uso o le modifiche importanti effettuate sugli edifici, e può specificare i livelli minimi di manutenzione. Se la cooperativa edilizia o l’associazione dei proprietari di case non garantisce le sue obbligazioni finanziarie, può subentrare il CLT.

Il modello del community land trust funziona all’interno della struttura legale della proprietà immobiliare, ma allo stesso tempo la modifica, implementando l’autogestione dei residenti di case e l’autogestione dello sviluppo edilizio da parte delle comunità locali, nel contesto dell’esistente società capitalista.

Il modello “fee simple”, cioè la piena proprietà (4) della terra e e della casa, è stata storicamente favorita in Usa dalle leggi e dalle pratiche comuni. Terra e casa sono merci, vendute ed acquistate al più alto prezzo di mercato che un acquirente volontario può pagare ad un venditore volontario. Il ciclo dell’investimento capitalista nel settore immobiliare è basato su questo status di merce della terra e delle case.

Il modello “fee simple” della proprietà immobiliare è un insieme di diritti, che dà molti vantaggi a chi possiede una casa. Si può controllare lo spazio dove si abita, personalizzarlo e rimodellarne gli interni come si desidera. Si è liberi dai capricci e dalle intrusioni di un proprietario che affitta casa. Avendo un mutuo a tasso fisso, si è liberi dai periodici incrementi dell’affitto. Se si abita in una casa indipendente, si è anche liberi di aggiungere parti all’edificio e di rimodellare gli esterni; è inoltre disponibile spesso un giardino per giocare e fare giardinaggio.

D’altra parte però, lo status di merce di una casa significa che la stessa può essere usata come investimento, un modo per lucrare sull’apprezzamento del valore di mercato.

In un CLT, le due componenti della proprietà immobiliare, terra e immobile, vengono separate. I residenti non possiedono la terra sotto gli edifici di loro proprietà. La terra è permanentemente posta fuori dal mercato. Il diritto di fare profitto attraverso un’investimento speculativo è rimosso ponendo una restrizione permanente sul prezzo di rivendita dell’immobile. Invece le altre componenti della proprietà sono mantenute, come il diritto di occupazione dell’immobile ed il diritto di controllare cosa fare del proprio spazio.

“Sei da solo, Jack” è il tradizionale approccio alla casa in Usa. E’ l’assunzione che ognuno è solo nella ricerca di un alloggio abitabile all’altezza dei propri mezzi. Ma non tutti hanno il reddito, le competenze e l’esperienza per fare questo con eguale successo.

Se i tuoi genitori sono proprietari della casa in cui sei cresciuto o se la gestione finanziaria è parte del tuo lavoro, hai nelle mani pezzi di conoscenza che sono utili per il successo nella gestione di una proprietà. Date la concentrazione dell’ “expertise” al top della piramide economica e le pesanti ineguaglianze della società americana, non tutti hanno la stessa opportunità di acquisire questo tipo di conoscenza.

Se le persone a basso reddito sono abbandonate a sè stesse in una cooperativa edilizia singola, esse possono essere preda di gestori non scrupolosi o di aziende immobiliari. Ma il problema è generale e non è limitato solo alla gente a basso reddito. Un condominio a volte può realizzare di non avere abbastanza fondi per riparare un tetto dopo aver fatto un acquisto avventato di materiali costosi per il proprio palazzo.

Uno dei ruoli di un community land trust è di risolvere problemi come questi, aiutando le associazioni dei residenti ad organizzare la gestione e a condividere le conoscenze. L’assunzione “sei-da-solo” dell’abitare basato sul mercato è così rimpiazzato da un approccio più collaborativo, in cui la conoscenza ed i rischi sono condivisi, le risorse sono messe in comune, e la sicurezza collettiva fa aumentare la sicurezza individuale. L’approccio del CLT in questo modo incorpora la pratica del “mutuo aiuto.”

L’idea della “proprietà limitata” si fonda sul fatto che la restrizione sul prezzo di rivendita della casa assicura la disponibilità futura, in termini di accessibilità di prezzo, alla classe lavoratrice. La debolezza del modello delle cooperative edilizie a proprietà condivisa individuali consiste nel fatto che i membri della cooperativa hanno un interesse personale a rompere le restrizioni sul prezzo di rivendita, quando vogliono vendere. Queste cooperative esistono nel contesto del mercato immobiliare governato dal mercato, che permette il profitto speculativo.

I proprietari immobiliari e le istituzioni finanziarie non hanno interesse nel mettere in atto restrizioni al prezzo di rivendita. I membri di cooperative edilizie a proprietà condivisa spesso hanno rotto le restrizioni sui limiti del prezzo di rivendita, convertendo i loro edifici in una cooperativa con prezzi di mercato.

Un esempio: Negli anni 60 la International Longshoremen’s Union e la Warehousemen’s Union crearono una cooperativa a proprietà condivisa di 300 unità in St. Francis Square, a San Francisco, Usa. Un certo numero degli originali proprietari recentemente hanno cominciato a vendere, per andare a vivere altrove da pensionati o per donare una dote ai nipoti. Negli anni recenti i prezzi immobiliari a San Francisco hanno subito una inflazione che ha reso vendere una prospettiva succosa. Per questo motivo i membri della cooperativa hanno recentemente votato per rompere i limiti al prezzo di rivendita.

Il modello del CLT è costruito per essere una soluzione a problemi come questo. I Community land trusts hanno di solito due tipologie di membri. Un gruppo è formato dai residenti che hanno la proprietà di case individuali, in condominio oppure che hanno quote in cooperative che sono sul terreno del CLT. Essi hanno un contratto di affitto della terra del CLT (“ground lease”) e sono chiamati “locatari.” Attraverso la comunicazione e l’organizzazione comunitaria, il CLT facilita l’adesione alla comunità anche di altri membri – i “non-locatari” – che supportano gli obiettivi del CLT allo stesso modo delle persone che sono alla ricerca di una casa a basso costo.

I locatari ed i non-locatari eleggono uno stesso numero di rappresentanti nel consiglio di gestione (“board of directors”) del CLT. Molti CLTs hanno diviso le votazioni dei due gruppi alle assemblee dei membri, richiedendo però un accordo tra entrambi i gruppi sulle questioni più importanti. L’idea è di bilanciare gli interessi dei residenti che possiedono case con l’interesse più ampio della comunità. Una struttura del genere rende maggiormente difficile la rimozione delle restrizioni al prezzo di rivendita, rispetto ad una cooperativa edilizia singola. In questo modo il CLT diventa il soggetto che rende possibile l’obiettivo comunitario della de-mercificazione della casa.

Il modello del CLT è quindi un approccio alla casa, fuori dal mercato, non-statalista ed autogestionario.

E il potenziale autogestionario del modello del CLT può svilupparsi in molti modi.

Anzichè essere basato sulla tipica gerarchia dellla organizzazione non-profit (ONG), in cui gli impiegati sono gestiti da un Direttore Esecutivo che risponde ad un Comitato di Gestione (Board of Directors), l’organizzazione di un CLT è basata su periodiche assemblee generali dei membri, in cui si discutono e si approvano le decisioni chiave ed in cui il Comitato di Gestione, eletto dai membri, negozia i compiti lavorativi ed il compenso con il collettivo autogestito degli impiegati.

L’autogestione può inoltre essere estesa alla costruzione ed alla progettazione delle case. Nel testo “The Production of Houses”, Christopher Alexander descrive un progetto degli anni 70 a Baja California, in cui un gruppo di famiglie messicane furono partecipanti attivi nella progettazione delle case che furono costruite per loro. Per facilitare questo processo, Alexander sviluppò un set di elementi progettuali modulari, che rappresentavano le varie possibili opzioni progettuali, ed una tecnica per integrare le varie selezioni progettuali nel processo di costruzione delle case.

Per ridurre i costi a cui far fronte individualmente per ogni appartamento, i membri delle famiglie, a vari gradi, sono coinvolti nel lavoro di costruzione delle case.

Nel caso descritto da Alexander, come risultato del processo di auto-progettazione si è avuto che ognuna delle case era unica, riflettendo le particolari prorità della famiglia che andava ad abitarla.

Inoltre, attraverso un CLT, una comunità può decidere quali servizi creare e quale forma di sviluppo economico deve essere messa in atto, per assicurare non solo una casa ai residenti ma anche spazi produttivi e di lavoro.

Per favorire l’autogestione, gli spazi possono essere assegnati a cooperative autogestite di lavoratori. Per esempio, un network cittadino di CLT può decidere di dare spazi ad un network di spacci alimentari autogestiti dai lavoratori. Allo stesso modo il principio dell’autogestione può essere applicato ai servizi sociali sviluppati per la comunità, e così di seguito, all’interno di una visione più grande di una Società che si autogestisce.

L’Autore:

Tom Wetzel è membro del collettivo Workers Solidarity Alliance, Presidente del Community Land Trust di San Francisco (Usa) e co-autore del libro “Globalize Liberation – How to Uproot the System and Build a Better World” – City Lights Books (2004) – Questo testo è tratto dal suo sito: http://www.uncanny.net/~wetzel/housselfman.htm

Note del Traduttore:

(1) disinvestimento: non è chiaro a cosa si riferisca il termine in questo contesto. Potrebbe intendersi il disinvestimento in edilizia popolare da parte di Enti Pubblici oppure il disivestimento in termini di manutenzione da parte dei proprietari che lasciano le case sfitte

(2) gentrificazione: secondo la definizione di Wikipedia, il termine gentrificazione si riferisce al fenomeno fisico, sociale, economico e culturale per cui un quartiere cittadino abitato dalla classe lavoratrice (working – class) e/o della zona centrale della città, restaurando le costruzioni e l’ambiente del quartiere, viene convertito in zona per la più ricca classe media (middle – class), con la conseguenza dell’aumento del valore delle proprietà immobiliari e dell’espulsione dal quartiere delle persone più povere. La gentrificazione è un termine complesso e difficile da definire: è un processo estremamente visibile, con inerenti connotazioni di classe, che svolge un ruolo chiave nella definizione della forma fisica e sociale delle città contemporanee. La gentrificazione è connessa al mutamento urbano; nel momento in cui le costruzioni di un quartiere subiscono il rinnovamento e l’abbellimento, gli affitti aumentano con conseguente spostamento dei vecchi residenti a basso/medio reddito che vengono sostituiti da nuovi a medio/alto reddito (vedi yuppies).

(3) “ground lease”: è un termine giuridico Usa traducibile come l’affitto della terra separato dall’affitto/proprietà dell’immobile. Ad esso si contrappone il “fee simple” di cui alla nota 4

(4) “fee simple”: è un termine giuridico Usa traducibile come la più completa proprietà che una persona può avere su un bene. In questo contesto il concetto di “fee simple” è usato per indicare la piena proprietà sia della casa che della terra sottostante.